营收3400亿，万科有信心走出低谷、迎来转机 | 冷眼看财报

3月31日，万科发布2024年年报。年报显示，2024年，万科实现营收超3400亿元，“瘦身健体”已取得明显成效，大宗交易规模行业第一，综合住区实现销售面积行业第一，完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一。此外，经营服务业务稳健增长，在业内率先实现多赛道REITs突破。

面向未来，万科管理层表达了对行业前景的坚定信心和自身加快改革发展的决心。万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。万科历经40年的风雨和沉淀，打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力，这为公司稳健发展奠定了坚实基础。相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。

去年交付18万套，有信心完成今年交房任务

作为占比最高的基本盘业务，2024年万科综合住区业务销售超过2400亿元，销售面积行业第一，交付超过18万套，产品力全面提升。

在交付上，万科持续优化业主体验。在去年交付的项目中，万科在全国累计开展了1387次“与业主共建家园”活动，超过3.6万户业主走进工地。全年还有过半数的169个项目提供交付即办证服务。万科还尝试应用无人机技术拍摄园区公区施工工地、360全景视频分户拍摄室内施工过程等，向业主全方位动态展示。据悉，今年这些服务会在更多项目上进行推广和应用。

同时，万科多个项目获国家权威奖项“广厦奖”，并且在建筑科技应用方面也取得积极进展。迄今为止，万科已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际最顶级AI学术会议、获建筑科技领域国家最高奖项“华夏奖”，促进“好房子”建设。

此外，万科近年还实现了存量盘活能力的得升，成功落实一批困难大、复杂度高的存量项目盘活，年内通过盘活可回收资金超百亿。

在投资者交流会上，万科管理层表态称，万科有能力也有信心完成2025年的交房任务。2024年，万科开发经营业务顺利交付327个项目，666个批次，18.2万套房屋。其中商品住宅、人才房、回迁房、公租房16.5万套。今年的交付任务量会进一步下降，全年计划交付230个项目，429个批次，11.2万套房屋。

积极推进化债，一季度公开债均已兑付

虽然在经营端承受较大压力，但万科在债务兑付方面依然有条不紊。2024年，万科如期归还到期公开债292亿元；在经营端，万科积极销售，推进大宗交易和资源盘活，经营性净现金流保持为正。销售方面，万科2024年销售金额仍保持在行业第一阵营，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。

大宗交易和资源盘活方面，万科也取得了较好成果。2024年全年，万科实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。公司2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。

去年，万科在融资端也实现了较好的正向循环。2024年，万科全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。此外，万科积极响应政策号召，在融资模式转型方面取得了较大进展。

白名单方面，万科按照“应报尽报”原则积极申请，截至目前，累计获批白名单项目79个。而在经营性物业贷方面，万科全年落地全口径经营贷293亿元。通过落地过渡性融资，公司年内完成267亿元贷款提取（包括物流银团200亿元及交行固融包67亿元），有效化解公开市场债务风险。

为更好地应对流动性风险和经营挑战，万科调整充实了管理团队，并获得了大股东深铁集团，以及广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。

2024年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。2025年2月，深铁合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。

在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调：有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。

同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。2个月来，各方积极行动、协同配合，一系列举措为万科改革发展注入了新动能，目前万科今年一季度公开债均已兑付。

在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流之外，万科将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。

经营服务业务收入规模持续增长

在经营服务方面，2024年万科经营服务业务收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。

物业服务方面，万物云2024年营收超360亿元，通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元。自主研发的飞鸽平台实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%。

长租业务方面，万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。报告期内，泊寓出租率 95.6%，项目前台 GOP 利润率为89.8%，保持行业领先水平。值得一提的是，万科长租业务还率先探索出“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间。

商业开发与运营方面，2024年，万科商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，截至报告期末，印力管理的商业项目出租率95.1%，同比提高0.3个百分点。截至报告期末，万科合计开业 181 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），仅2024 年，就有上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、深圳坂田万科广场等8个商业项目顺利开业。2024年中金印力消费 REIT在深交所成功上市后，通过积极主动运营管理，上市后底层资产杭州西溪印象城项目整体运营平稳，截至报告期末时点出租率97.85%、租金收缴率99.96%。在基金层面，年度累计完成两次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率为5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%。

物流仓储业务方面，报告期内，万科物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入39.7亿元。其中高标库收入21.3亿元；冷链营业收入18.4亿元，保持行业领先水平。

此外，万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。

万科方面表示，2025年公司将在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换。

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南方+记者 柴亚娟

【作者】 柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端